Fundusz Mieszkań na Wynajem – rynkowy hit czy kolejny kit?

Fundusz Mieszkań na Wynajem – rynkowy hit czy kolejny kit?

We wpisie „Wolność vs. Stabilizacja” wspomniałam o programie rządowym pt. Fundusz Mieszkań na Wynajem. Dzisiaj chciałabym rozwinąć nieco ten temat, przyjrzeć się zaletom i wadom tego rozwiązania i sprawdzić, komu i czy w ogóle się ono opłaca.

W swoim zamyśle Fundusz Mieszkań na Wynajem ma za zadanie zachęcić Polaków do wynajmu lokali, zwiększyć mobilność zawodową naszego społeczeństwa i tym samym ożywić rodzimy rynek nieruchomości. W tym celu Bank Gospodarstwa Krajowego uruchomił program, którego ideą jest stworzenie oferty najmu dostępnej po preferencyjnych cenach.

Fundusz pozyskuje lokale kupując całe budynki bezpośrednio od deweloperów lub poprzez samodzielne inwestycje mieszkaniowe, dzięki czemu może wynegocjować atrakcyjne warunki. Środki przewidziane na tę inicjatywę to ok. 5 mld zł, z których ma być sfinansowana budowa ok. 20 tys. mieszkań.

Fundusz Mieszkań na Wynajem skierowany jest do osób, które z jakichś powodów  nie są zainteresowane kupnem mieszkania, nie mają wystarczającej zdolności kredytowej do uzyskania kredytu hipotecznego lub nie są w stanie opłacać miesięcznej stawki za wynajem po cenach rynkowych.

Jest jednak warunek – potencjalny najemca musi pozytywnie przejść weryfikację zdolności finansowej, tak aby BGK upewnił się, że będzie on zdolny do bieżącego regulowania czynszu.

Inwestycje Funduszu zlokalizowane będą w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Charakteryzuje je stosunkowo wysoki standard i wykończenie „pod klucz”. Oznacza to, iż za przygotowanie takich elementów mieszkania jak podłogi, ściany, oświetlenie, drzwi wewnętrzne, wyposażenie kuchni oraz łazienki odpowiada Fundusz. Lokale te nie są jednak wyposażone w meble takie jak sofa, stół, łóżko, krzesła, telewizor itp.

Aktualną ofertę mieszkań i szczegóły na temat inicjatywy można znaleźć na stronie www.jakusiebie.pl.

Według założenia pomysłodawców, stawki za wynajem w ramach programu powinny być średnio o 20-30 % niższe od cen rynkowych. Czy rzeczywiście tak jest? Sprawdźmy to na przykładzie.

Moje kryteria

Szukam mieszkania 2-pokojowego o powierzchni ok. 50 m², wykończonego w wysokim standardzie, zlokalizowanego ok. 5 km od centrum Poznania na nowoczesnym osiedlu. Okres najmu, jaki mnie interesuje to 2 lata.

Wyniki

W ramach Funduszu za mieszkanie spełniające moje wymagania zapłacę 1 450 zł. Do tego należy doliczyć dodatkowe ok. 400 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych (169,65 zł) oraz mediów (energia, woda, ogrzewanie).

Po wprowadzeniu moich kryteriów do wyszukiwarki otodom.pl przekonuję się, że średnia cena najmu na rynku prywatnym to ok. 1 700 zł. Oprócz tego najemca zobowiązany jest regulować czynsz administracyjny (ok. 400 zł).

Jak widać, oferta Funduszu Mieszkań na Wynajem faktycznie jest nieco korzystniejsza cenowo (ok. 15% tańsza od rynkowej). Wynajmując mieszkanie w ramach programu rządowego teoretycznie możemy zaoszczędzić ok. 250 zł miesięcznie. Nie jest to jednak tak istotna różnica, jak obiecywali początkowo autorzy.

Należy również zwrócić uwagę, że lokale w ramach Funduszu nie są umeblowane, co oznacza, że czeka nas dodatkowa inwestycja w podstawowe sprzęty. Opróćz tego, większość ofert z tej półki cenowej na otodom.pl zawierało dostęp do miejsca parkingowego lub garażu, czego niestety w przypadku lokali w ramach Funduszu brakuje.

Podsumujmy sobie w takim razie plusy i minusy oferty Funduszu Mieszkań na Wynajem:

Zalety

  • Cena niższa od rynkowej – w rzeczywistości taniej jedynie o ok. 15% (obiecywane było 20-30%).
  • Stabilność i pewność – nie musimy się martwić, czy przypadkiem za miesiąc nie będziemy musieli się wyprowadzić, bo córka właściciela wraca z zagranicy itp.
  • Wysoki standard – nowoczesne osiedla, mieszkania wykończone „pod klucz”, przemyślany rozkład.
  • Możliwość zameldowania się – obowiązek meldunku został wprawdzie zniesiony, ale dla niektórych ten atut może być istotny.

Wady

  • Brak umeblowania pokoi – czeka nas dodatkowa inwestycja w sprzęty takie jak: łóżko, stół, krzesła, sofa, telewizor itp.
  • Okres umowy – w praktyce, aby uzyskać niższą cenę, najemca musi podpisać umowę na co najmniej 2 lata.
  • Miejsce parkingowe – nie jest wliczone w cenę najmu. Istnieje możliwość dokupienia miejsca parkingowego za dodatkową opłatą, jednak mają na nie szansę tylko pierwsi najemcy, gdyż ich liczba jest ograniczona.
  • Badanie zdolności finansowej najemcy – dość niezręczna procedura, która na rynku prywatnym jest zupełnie nie do pomyślenia.

Wnioski

Uważam, że sam pomysł budowania mieszkań na wynajem ze wsparciem państwa jest super. Jednak aby spełniał on swoje funkcje, ceny musiałyby być o ok. 30% niższe od rynkowych. Niestety na podstawie analizowanego przykładu widać, że tak nie jest. Niewiele wskazuje na to, aby ta rządowa inwestycja miała okazać się rynkowym hitem 🙁

Pytania do Czytelników

  • Jak oceniacie ofertę Funduszu Mieszkań na Wynajem?
  • Jest dostępna w Waszym mieście?
  • Znacie kogoś, kto korzysta z tego typu rozwiązania?

6 thoughts on “Fundusz Mieszkań na Wynajem – rynkowy hit czy kolejny kit?

  1. Mam kilka uwag do artykułu jak i samego funduszu, ponieważ też robiłem analizę tego tworu jako prywatny inwestor „pod najem”:

    1) Poznańska lokalizacja funduszu jest bardzo słaba i ma kiepską infrastrukturę, więc podejrzewam że rynkowy najem zbliżonych lokalizacji byłby niższy niż wykazany w artykule. We Wrocławiu fundusz ma mieć budynek w centrum, ale podobno ceny będą wysokie.

    2) Absurdalnym pomysłem jest interwencja rządu w segmencie rynku, który mogą świetnie zagospodarować prywatni inwestorzy.

    3) Jeżeli Państwo już chce się miesząc w wolny rynek mogłoby np: zastosować ulgi podatkowe dla inwestorów prywatnych, zlikwidować VAT na mieszkaniówkę, te 5 mld przeznaczyć na kredyty buy to let dla inwestorów, którzy realizowaliby inwestycje o wartości np min. 1 mln zł i mieliby wkład własny w wysokości co najmniej 20% (takich rozwiązań brakuje na rynku i to jest hamulec). Oczywiście kredyty byłyby normalnie oprocentowane (5-6%?).

    No ale cóż rządzący jak zwykle bawią się w „mamę i tatę” którzy wiedzą lepiej. No a poza tym Fundusz BGK jest idealnym miejscem na machlojki. Znam realia i wiem, że przy skali działalności funduszu mogliby nie tylko zaoferować tańsze mieszkania to jeszcze mieliby stopę zwrotu na poziomie 10% minimum. Koszt budowy PUM w całkiem dobrej lokalizacji to 2500-2800 zł m2 plus 300-400 zł wykończenia za metr2 i mamy tanie mieszkania w dobrym standardzie.

    1. Dziękuję za bardzo ciekawy komentarz.
      Nie znam niestety zbyt dobrze Poznania, także oparłam się głównie na opisie lokalizacji podanej przez Fundusz. Jak widać trochę „podkolorowali” rzeczywistość 🙂
      Propozycje ulg, jakie podajesz w punkcie 3 są bardzo ciekawe, ale jak rozumiem skierowane są głównie do inwestorów. W jaki sposób miałby na tym skorzystać przeciętny Kowalski? Rozwiniesz proszę ten wątek?
      Moim zdaniem wynajem dofinansowany przez państwo jest w Polsce potrzebny. Może nie dokładnie na zasadach i warunkach, jakie proponuje obecnie Fundusz, ale jednak byłaby to jakaś alternatywa dla osób, których nie stać na płacenie stawek rynkowych.

      1. Niestety aby rząd mógł dać komuś 1 zł innemu zabierze 1,2 zł. Jeśli chodzi o ulgi to owszem bezpośrednio skorzystałby inwestor, ale w wyniku rosnącej konkurencji spadłyby ceny najmu. Jestem w trakcie finalizacji zakupu kawalerki na rynku pierwotnym w rewelacyjnej lokalizacji pod wynajem. Kupiłem bardzo tanio i gdyby była to jedna z najwyżej kilku takich kawalerek w tym budynku mógłbym wynajmować za 1400 zł, ale jako że w tym samym budynku jest ok 40 takich kawalerek przeznaczonych na wynajem będę wynajmował za 1150 zł. Tak działa konkurencja na tym rynku. Na stronie „w domach z betonu” pojawiło się sporo analiz inwestycji funduszu i były bardzo dogłębne. Każda wskazywała że finalnie fundusz wynajmuje drożej niż prywatni inwestorzy. Fundusz w praktyce nie wpływa na obniżenie stawek najmu. Chyba nawet ośmieli prywatnych inwestorów do podwyżek bo stawki najmu rosną. Dużo lepszym choć oczywiście nie doskonałym rozwiązaniem są TBS-y.

        1. Widziałam analizę autorów “w domach z betonu”, rzeczywiście jest ona bardzo szczegółowa i rzetelna. Z tym, że dla Poznania była ona przeprowadzona w styczniu 2015, także prawie rok temu, dlatego postanowiłam zrobić swoją, aktualniejszą 🙂
          Jak się okazało Fundusz „spuścił trochę z tonu”, bo w styczniu za mieszkanie 2-pokojowe przy umowie 2-letniej trzeba było zapłacić 1 650 zł, natomiast teraz cena spadła do 1 450 zł.
          Czyżby Fundusz wyciągnął wnioski z fali krytyki? 😉

    1. Większość mieszkań oferowanych na rynku prywatnym, jakie znalazłam, było wyposażonych w meble. Oprócz tego, w ramach najmu, uwzględnione było również miejsce garażowe.
      Także w efekcie, to co teoretycznie moglibyśmy zaoszczędzić wynajmując od państwa, będziemy musieli wydać na sprzęty i parking…

Dodaj komentarz